iwellcom immobilier

Vous vendez votre logement

Comme tout acte important un certain nombre de documents ou de démarches doivent être effectués.
        
VENDRE UN BIEN IMMOBILIER

Une fois prise la décision de vendre son logement, il faut décider de la manière dont les opérations vont se dérouler.

Pour de nombreuses raisons, il est vivement conseillé de faire appel à une agence immobilière.
En effet, contrairement à ce que l'on pourrait penser, vendre de particulier à particulier ne représente en aucun cas une économie et ne permet généralement pas de vendre son logement plus cher. Les agents immobiliers connaissent bien les prix du marché et conseillent les vendeurs au mieux de leurs intérêts. Ni surévalué, ni sous-évalué, un logement a de plus grandes chances d'être bien vendu dans des délais raisonnables.
De plus, une agence se charge de tout:

L'acte de vente

Toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Après la signature de l'avant-contrat et pour assurer la pleine efficacité de l'acte de vente sans qu'il puisse être ni contesté ni annulé, le notaire entreprend des démarches, obtient des autorisations, réunit des documents. Certaines formalités sont accomplies avant la vente, d'autres le seront après la signature de l'acte.

Les obligations du vendeur

L'obligation d'information

Le dossier de diagnostic technique

Il va vous falloir un certain nombre de document Ces attestations devront être remis à l'acquéreur le jour de la vente. Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel dûment habilité:
Métrage loi carrez
Amiante
Plomb
Termites
Piscines

Informations supplémentaires au dossier technique

Les charges de copropriété

En cas de vente d'un lot situé dans une copropriété, le syndic adresse au notaire un état daté des charges de copropriété. Ce document comporte notamment :
- les provisions exigibles du budget prévisionnel
- les charges impayées sur les exercices antérieurs...

Les frais de questionnaire (dont le montant a été voté en Assemblée Générale) sont répartis conformément aux indications communiquées par le syndic.
A défaut de précision, ils sont supportés par l'acquéreur (art. 1593 du Code civil).
Lors de la vente d'un lot, le vendeur doit avoir acquitté l'ensemble des charges dues jusqu'à la date de signature de l'acte de vente.
Pour en attester, il doit produire un certificat "dit de l'article 20" (loi du 10 juillet 1965), délivré par le syndic de la copropriété.
Ce certificat doit dater de moins d'un mois.
Si ce certificat n'est pas fourni, le notaire donne avis de mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze j ours à compter de la vente.
Le syndic a lui-même quinze jours pour former opposition à la remise du prix de vente au vendeur par voie d'huissier. Les effets de l'opposition sont limités au montant qu'elle énonce.
Le notaire adresse également au syndic par lettre recommandée avec avis de réception une notification indiquant les coordonnées de l'acquéreur.
Tout candidat à l'acquisition d'un lot ou bénéficiaire d'une promesse de vente peut prendre connaissance du carnet d'entretien.
Ce document mentionne notamment les références des contrats d'assurance de l'immeuble, l'année de réalisation de travaux importants, la référence des assurances dommages dont les garanties sont en cours, la référence des contrats de maintenance sur les équipements communs.
Le vendeur peut en obtenir, à ses frais, une copie auprès du syndic.

Association syndicale

En cas de vente de son bien, le propriétaire d'un bien immobilier dépendant d'une association syndicale doit en informer l'acquéreur, ainsi que de l'existence d'éventuelles servitudes.

Le bornage en cas de vente d'un terrain

Dans l'avant contrat ou l'acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), une information doit être donnée sur le bornage.
Deux situations doivent être distinguées:
- s'il s'agit d'un terrain isolé: l'acte doit mentionner si le descriptif dudit terrain (limites et superficie) résulte ou non d'un bornage. Celui-ci est alors facultatif.
- si le terrain fait partie d'un lotissement : l'acte doit mentionner le descriptif du terrain tel qu'il résulte du bornage. Celui-ci est alors obligatoire.
L'absence de l'une ou l'autre mention permet au bénéficiaire de la promesse ou au promettant (en cas de promesse d'achat) ou encore à l'acquéreur, d'invoquer la nullité de l'acte.
Cette action doit être intentée avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Si la mention est omise dans l'avant-contrat, l'action en nullité ne peut être intentée si cette mention figure dans l'acte de vente authentique.

La jouissance paisible

L'obligation de délivrance

La délivrance consiste dans la remise effective du bien à l'acquéreur. Le vendeur remet les clefs, les anciens titres de propriété, libère les lieux de tout occupant et de tout meuble, sauf si le bien est vendu loué.
Le bien vendu doit être délivré dans l'état où il se trouve au jour de la signature de l'acte de vente avec ses accessoires (exemple: lavabo). Il doit être conforme aux termes de la promesse de vente ou du compromis.
En contrepartie de la délivrance, l'acquéreur paie le prix de vente.

La garantie d'éviction

La garantie d'éviction permet d'assurer à l'acquéreur la "jouissance paisible" du bien acheté.
Ni le vendeur ni les tiers ne doivent apporter de trouble à cette jouissance. Le vendeur doit notamment révéler à l'acquéreur l'existence de servitudes supportées par le bien vendu (droit de passage, droit de puisage etc.).
Si le bien est loué, le bail est opposable à l'acquéreur, qui doit le poursuivre dès lors que ce bail a date certaine (bail authentique signé par-devant notaire ou dûment enregistré).

Les droits de préemption du locataire

Le droit de préemption offre au locataire la possibilité d'acheter le bien immobilier qu'il loue, par préférence à toute autre personne. Le propriétaire doit "purger" ce droit dans deux cas uniquement :

- Première vente du logement occupé après la mise en copropriété de l'immeuble
Le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le logement qu'il occupe.
Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire. L'offre est valable deux mois. La vente doit être réalisée dans un délai de deux mois (délai porté à quatre mois si la vente est subordonnée à l'octroi d'un prêt).

- Congé pour vendre

Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au moins six mois avant la fin du bail, délivrer un congé pour vendre à son locataire.
L'offre est valable deux mois et la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois après l'acceptation de l'offre (porté à quatre s'il y a un prêt).
Si le locataire n'a pas donné suite à l'offre et si le vendeur a trouvé un acquéreur à un prix moins élevé que celui mentionné dans le congé, le locataire devra en être averti.
Cette notification vaut nouvelle offre de vente.
Le locataire aura alors un mois à compter de la réception de cette nouvelle offre pour l'accepter. Si le locataire décide d'acheter, la vente doit être réalisée dans les mêmes délais que ci-dessus.
Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le droit de préemption du locataire dans le cas de la vente suite à une première mise en copropriété.

Droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain est le droit accordé à une personne publique (exemple: la mairie) d'acquérir par priorité un bien mis en vente par son propriétaire.
Le droit de préemption urbain a été institué en vue de la réalisation de projets d'intérêt général (exemple: création d'un hôpital).
Afin de purger le droit de préemption urbain lorsqu'il existe, le vendeur doit effectuer une déclaration d'intention d'aliéner auprès de la mairie du lieu de situation du bien.
Dans la pratique, le notaire effectue cette démarche pour le compte du vendeur.
La déclaration doit indiquer le prix, les conditions de la vente, diverses mentions concernant notamment la consistance (surface), l'usage du bien vendu (habitation, commercial, professionnel...), son mode d'occupation (libre, occupé par le propriétaire, un locataire...).
La mairie a deux mois pour répondre.
En cas de silence de sa part durant ce délai, elle sera considérée comme ayant renoncé au droit de préemption urbain. La signature de l'acte de vente définitif ne peut pas intervenir avant la renonciation expresse ou implicite du titulaire de ce droit.

La garantie des vices cachés

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue. Ces vices empêchent d'utiliser le bien conformément à son usage ou en diminuent tellement la valeur, que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté s'il en avait eu connaissance.
Le vice caché est celui qui n'était pas connu de l'acquéreur et qui n'aurait pu être révélé par un examen normal du bien (exemple: l'absence d'eau courante pour une maison à usage d'habitation pourvue de robinetterie et canalisations).
L'acte de vente peut contenir une clause d'exonération de cette garantie. Cette clause n'est pas valable si le vendeur est un professionnel de l'immobilier, ou s'il avait connaissance de l'existence du vice, ou encore s'il a construit le bien immobilier depuis moins de dix ans. L'action de l'acquéreur doit être intentée dans les 2 ans de la découverte de vices (ventes intervenues à compter du 19 février 2005).

Les plus-values immobilières

La vente d'un bien immobilier peut entraîner la réalisation d'une plus-value. Il s'agit du gain réalisé lors de la cession d'un immeuble par rapport à son prix d'achat. Ce profit peut être imposé.

Le notaire est chargé d'établir la déclaration de plus-value et d'acquitter l'impôt auprès de l'administration fiscale.

Qui paie l'impôt sur la plus-value ?

• Les personnes physiques : les particuliers qui vendent un bien dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé sont soumis à l'impôt sur les plus-values.
  Les titulaires de pensions de vieillesse ou de certaines cartes d'invalidité sont exonérés à la double condition suivante :
  - ne pas être soumis à l'ISF au titre de l'année n-2 précédant la vente
  - avoir un revenu fiscal de référence pour la même année, inférieur à une limite fixée annuellement.
• Les associés personnes physiques de certaines sociétés : les associés de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50% de leur valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation) et les associés de sociétés civiles immobilières, non soumises à l'impôt sur les sociétés, sont soumis au régime des plus-values des particuliers lorsqu'ils cèdent leurs parts sociales.
• Les contribuables non domiciliés en France : ils sont également passibles de l'impôt sur la plus-value lors de la vente d'immeubles situés en France. Les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les associés personnes physiques de sociétés transparentes, qui résident dans un Etat membre de la CEE, ou de l'Espace Economique ayant conclu avec la France une convention fiscale, sont taxées au taux de 16%. Dans les autres cas, un prélèvement du tiers est opéré.

Au moment de la vente de votre bien immobilier, consultez votre notaire afin de savoir si vous supporterez un impôt sur la plus-value.

Comment se calcule l'impôt sur la plus-value ?

 

Détermination de la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

• Prix de cession: le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte notarié :
  - il est majoré de certaines charges et indemnités : par exemple, l'indemnité d'éviction versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur
  - il est réduit de différentes sommes acquittées par le vendeur : la taxe sur la valeur ajoutée le cas échéant et certains frais définis par décret (par exemple, la commission versée à une agence immobilière, les frais de mainlevée...), justificatifs à l'appui
• Prix d'acquisition: le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu'il a été stipulé dans l'acte notarié. Il est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses limitativement énumérés :
  - les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit (donation...), dont les droits de mutation à titre gratuit si le cédant les a personnellement supportés
  - les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux (vente...) retenus, soit pour leur montant réel sur justificatifs à remettre au notaire, soit pour un montant forfaitaire égal à 7,5% du prix d'acquisition pour les immeubles. Ce forfait ne s'applique pas aux cessions de meubles et de parts
  - les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration retenues, soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'acquisition à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des terrains nus). En cas de construction par le vendeur sur un terrain dont il était propriétaire antérieurement, le prix d'acquisition correspond d'une part, au prix d'acquisition du terrain et d'autre part, au prix d'achat des matériaux et, le caséchéant, de la main-d'oeuvre. En revanche, le travail personnellement effectué par le vendeur n'est pas pris en compte
  - les frais de voirie, réseaux et distribution.

Calcul de la plus-value imposable

Une fois la plus-value brute déterminée, d'autres correctifs sont appliqués :
- un abattement de 10% par année de détention à partir de la sixième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière
- un abattement fixe de 1 000 euros appliqué sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l'abattement pour durée de détention.

Quels sont les impôts et prélèvements sociaux dus ?

Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :
- à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16%
- aux prélèvements sociaux, soit au 1er janvier 2005, un taux global de 11 %

Quand paie-t-on l'impôt sur la plus-value ?

L'impôt afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé, soit à la conservation des hypothèques lors de la cession d'un immeuble ou de droits immobiliers, soit à la recette des impôts lors de la cession de parts de SCI.

Le cas d'exonération

 

La résidence principale

La vente de sa résidence principale par le contribuable est exonérée. Il doit s'agir de son logement habituel et effectif au jour de la vente.
La raison motivant la cession est indifférente.
Quelques cas particuliers :

• L'immeuble est inoccupé au moment de la vente :
  dans trois hypothèses, la vente d'un bien inoccupé peut être exonérée :
  - Lorsque le bien a été occupé à titre de résidence principale jusqu'à sa mise en vente, à condition que la cession intervienne dans un délai normal (apprécié à un an par l'administration fiscale)
  - Lorsque les époux se séparent ou divorcent, l'exonération demeure si les conditions suivantes sont remplies :
  - l'immeuble constitue la résidence principale des époux lors de leur séparation
  - la vente est motivée par leur rupture
  - elle intervient dans un délai normal après leur séparation
• Les dépendances : L'exonération s'applique également lorsque des dépendances immédiates et nécessaires à l'habitation principale sont cédées en même temps que celle-ci (par exemple : le garage vendu avec l'appartement et situé à moins d'un kilomètre de l'habitation principale, la chambre de service vendue avec l'appartement situé dans le même immeuble).

La résidence habituelle en France des non-résidents

Les personnes physiques non résidentes en France mais ressortissantes d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale, sont exonérées lors de la vente de leur habitation en France, si :

• elles y ont été fiscalement domiciliées de manière continue pendant au moins deux ans avant la vente
• elles ont eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente (le logement ne devait donc pas être loué pendant cette période).

 

Les opérations de remembrement

Les plus-values réalisées lors de certaines opérations de remembrements urbains ou ruraux sont exonérées. Mais cette exonération n'est pas définitive. En cas de vente du bien remembré ou échangé, la plus-value réalisée à cette occasion est calculée en considérant que le bien vendu a été acquis au même prix et au même moment que le bien échangé lors du démembrement.

Les cessions inférieures à 15.000 euros

Les plus-values de cession d'immeuble ne sont pas imposées si le prix de vente est inférieur ou égal à 15.000 euros.

Si le bien vendu est un bien indivis, le seuil de 15.000 euros s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise.

Lorsque la propriété d'un bien est démembrée (usufruit et nue-propriété), le seuil de 15.000 euros s'apprécie par rapport à la valeur de la pleine propriété du bien.

Si l'usufruit ou la nue-propriété est vendu de manière séparée, même si la part du prix correspondant à son droit est inférieure à 15.000 euros, le vendeur (usufruitier ou nu-propriétaire) ne peut bénéficier de l'exonération si la valeur du bien en pleine propriété est supérieure à 15.000 euros.

La cession d'un bien détenu depuis plus de 15 ans

Par le jeu de l'abattement de 10% par an à partir de la 6ème année de détention, la vente d'un bien dont le vendeur est propriétaire depuis plus de 15 ans n'est pas imposée au titre de la plus-value.

L'expropriation

Les plus-values réalisées lors de la vente de tout ou partie de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, sont exonérées.
Le vendeur doit utiliser l'intégralité de l'indemnité d'expropriation pour l'acquisition, laconstruction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs biens immobiliers dans un délai d'un an à compter du versement de l'indemnité.

La cession de la résidence principale d'un associé de SCI

L'associé occupant gratuitement un bien appartenant à une SCI à titre de résidence principale est exonéré de plus-value à hauteur des parts qu'il détient dans la société